 业内人士预计，在热点城市严控房价的政策之下，下半年其销售价格以环比小降或“维稳”为主。不过，一二线城市供不应求格局不变，房价大幅下降几无可能。至于三四线城市，在土地市场火热以及需求溢出等因素带动下，价格将维持一段上扬行情，但可持续性不高，冲高回落的可能性很大。 一线城市成交量骤减 各地楼市在平静中告别上半年。在上海，刚刚出炉的6月成交数据显示，当月一手商品住宅成交量为68.61万平方米，环比减少3.4%，同比减少45%，几近腰斩。从历年来看，由于牵涉到开发商冲刺半年度业绩，6月往往是一年中成交的相对高位。然而，今年6月新房市场成交量创下2011年以来同期最低水平，甚至低于楼市较为低迷的2011年和2014年同期。至此，上半年上海新建商品住宅共计成交357万平方米，同比减少52.8%。 创近年来成交新低的并非只有上海。据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计，上半年，北京新建商品住宅（不含保障房）共网签16332套，同比降38.6%，创2010年以来同期新低；二手房交易量也减少逾三成，已跌近谷底，房价也由区域性回落逐步转为普遍回落。 深圳规土委发布的统计数据也显示，上半年深圳新建商品住宅共成交10502套，同比减少54.7%，成交均价54632元/平方米，环比下跌3.9%。广州则是四大一线城市中表现最为平稳的，上半年一手住宅网签成交50774套，同比降10.92%；网签均价为16566元/平方米，同比升4.34%。 部分去年表现极为抢眼的热点二线城市，今年上半年的市场表现亦不乐观，一些去年高价拿地的开发商以及高位接盘的购房者，已感受到调控风险。去年最热的二线城市中，如厦门、福州、南京等地，预售证审批趋严，新增供应量持续低位运行，成交量同比跌幅超50%。此外，苏州的高房价显著拖累了楼市成交表现，“有价无市”的格局愈加明显；合肥则受经济基本面和收入水平相对较低等多方面因素影响，城市吸附力远不及其他热点二线城市，自去年10月重启限购后，房地产市场冰火两重天，成交量持续低位运行。 可以看到，今年上半年，四大一线城市及去年火热的部分二线城市已偃旗息鼓，楼市调控政策不断施压是主因。一方面，各地存货减少叠加严格“限价”导致新增供应锐减，成为制约销售量增长的关键因素；另一方面，一二线热点城市“限购、限贷、限价、限售”政策频频加码，投资性需求受到抑制，商品房成交规模也随之持续降低。 房价信息难反映真实情况 从上半年成交情况看，一线城市最主要的特点是“量缩价平”。与此前每次房地产调控一二手房的走势基本一致不同的是，这一轮，二手房市场率先疲软，一手房仍然平稳，甚至平稳得有些“不正常”。 “由于‘限价’因素，目前上海等一线城市新房成交价格保持平稳。相比之下，二手房市场随行就市，供需双方均按照市场价来成交，不存在人为的干预价格行为。所以，目前二手房市场明显比去年有大幅回落，价格也出现了一定回调。”克而瑞房地产信息集团执行总裁丁祖昱表示。由于“限价”、“限签”等各种政策因素，目前上海等城市体现出的房价信息更具复杂性。 记者了解到，为控制全市新建商品房均价，目前上海预售项目获批价格都较当前市场价偏低，一二手房价格倒挂的现象在上海已不鲜见。在这种情况下，资金压力不大的开发商多数选择不去领预售证，“捂盘”不开，而选择开盘的开发商则通过“装修款”、“车位款”等各种名目让购房者补差价，与购房者签订一份补充协议，购房者须现金补上一部分被政策“压下去”的差价。如此一来，网签数据上显示的价格既不会大涨，也不会大跌，始终保持“平稳”。 比如近期上海浦东御桥一家龙头开发商旗下楼盘就明确表示，因为政府批下来的价格比较低，装修标准只能下降，如果想要装修升级，必须另外交一笔“装修款”。这并非个案，因为售价批得低于预期而降低装修品质（甚至整个小区配套设施）的楼盘近期在上海层出不穷，购房者因此进行维权的案例也不少见。 除了限价，目前上海新建商品住宅项目还被限制“网签”。比如说，某区每个项目一个月内的网签总金额不得超过5亿元。虽然各个区规定的金额不尽相同，但目的都是为了控制当月预售商品住宅的均价。 值得注意的是，自今年以来，沪上各大地产机构提供的交易数据都刻意淡化甚至回避成交价格。“一方面，房价现在尤为敏感，各大机构都心照不宣，几乎不主动披露价格信息；另一方面，价格信息不真实，新房价格是被控制的，二手房价格为了避税几乎都被做低，房价信息已不具有参考意义。”一位沪上知名房地产研究机构分析师告诉记者。 事实也确实如此。根据网上房地产网签数据显示，今年6月，上海全市商品住宅成交均价为47278元/平方米，同比上升29%。而记者了解到的实际情况是，目前上海外环附近的新建住宅项目基本都已卖到5万元/平方米，内环附近新盘单价基本都在10万元以上，只不过拿不到预售证无法开盘罢了。 三四线城市也有隐忧 与一二线城市整体偃旗息鼓形成鲜明对比的，是上半年大多数四线城市的热火朝天。 就成交量来看，今年上半年，三四线城市表现为涨跌互现。克而瑞房地产研究中心数据显示，此前热门的珠海、东莞、中山、无锡、常熟等市，上半年成交量同比跌幅超30%。一方面，受制于“四限”政策持续发力，购房者观望情绪渐浓，市场热度较2016年下半年相差甚远；另一方面，前期热点的三四线城市新增供应量长期维持在较低水平，显著拖累成交量上行空间。 而对大多数政策支持去库存的三四线城市，如盐城、宜昌、九江、汕头等，在当前销售窗口期积极推盘，成交量同比均实现较大比例增长，盐城和宜昌两市同比实现翻番，汕头更是同比大增215%。三四线城市房价更是领涨全国楼市，克而瑞研究中心监测的32个三四线城市中，28个城市1月至5月房价环比上涨，超过20%涨幅的城市多达13个，太仓、惠州、南通、常州、昆山等城市环比涨幅均高于40%，珠海、惠州环比涨幅更是分别高达58%和72%。 然而，三四线城市的热火朝天能够持续多久？不少业内人士预计，随着调控政策不断升级、叠加，政策效应同样也会溢出，今年下半年一二线热点城市价格继续保持平稳，三四线城市中，前期房价涨幅较大的则面临调整风险。 事实上，去年大热的部分二线城市上半年已经显现出调控风险，或将在不久后递延至目前热火朝天的三四线城市。“政策调控仍在加强，贷款利率继续收紧的预期将进一步强化市场的观望情绪、增加购房成本，政策调整的空间仍有，尤其是针对三四线城市。”丁祖昱认为，多数三四线城市供求并未真正逆转，且存在需求透支的情况，市场“火热”能持续多久，不容乐观。（记者 朱楠） |
