 日前，河南省尉氏县岗李乡占庄村“翰海·航城”地产项目涉嫌违规销售，情势严重，中国联合商报记者为此展开了调查。 从事房地产的翰海港汇置业有限公司运作“翰海·航城”地产项目，刚打地基，一半以上楼盘连地基都没挖，只有效果图，更无商品房预售证，就公开对外全款售房。据了解，这种行为已经涉嫌违规销售。  3月30日，记者来到尉氏县岗李乡占庄村的“翰海·航城”地产项目售楼中心。许姓工作人员告诉记者，项目总占地面积1700亩，一期部分楼盘正在打地基，第一个版块已经卖完了，1号、3号、4号、7号、8号楼地基还没打，房子已全部订完。记者说想买8号楼房子，工作人员称，8号楼只有面积90平米和135平米两种，均价6000元左右，已经没有房子了，如果昨天来交5万块钱排号还有机会选房，今晚上可以通过微信选房，选中的明天8点过来交全款，明天早上7点开盘，房子不能按揭贷款，必须一次性全款交清，明天开盘价格可能在6000多，2020年交房，3年的工期。 工作人员还说，我们推出720套，现在排号排了1200套，因为是全款，有的人钱不一定能凑齐，可能会有退房的，他让记者耐心等待。接着他又说，一期的第一部分1200套全部卖完了，第一次和第二次开盘共卖掉2600套，均价都是5500，现在是第三次开盘。 记者追问:没有预售许可证不是不让卖房？工作人员说他知道，“我们老板现在采取的是以团购的名义先交5万排号”。记者再问:已售的2600套购房者不是都交了全款？对方回答:“是的。如果有预售证就不是这个价了，现在买最划算，因为价格低，再过半年预售证就下来了”。 按照《中华人民共和国城市房地产管理法》，取得预售许可证需要满足三个条件:交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。这三个条件具备之后，就可到县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。各地为了便于监管，会将第三个条件确定得比较具体。一般会有如此规定:对“7层以下(含本数)的商品房项目已完成结构工程并封顶，7层以上的商品房项目已完成三分之二结构工程”的项目，有关部门才会向开发商颁发《商品房预售许可证》，否则不允许以任何形式对外售房。即便有些地区为缓解开发商的资金紧张，也会把七层宽限为六层。 所以，以“完成7层以下结构工程并封顶，7层以上已完成三分之二结构工程”的标准衡量，“翰海·航城”地产项目连地基尚未开建，明显不具备获得商品房预售许可的资格。那么，开发商为何敢于公开定价出售呢？ 巨额预售款存在巨大风险 为弄清事实真相，中国联合商报记者前往尉氏县房管所做了细致咨询。一提到翰海·航城项目，房管所相关工作人员称，该项目他们不好管，“房产商是某企业的大老板，房管所管不住，给他们下过处罚通知，但不管用，他们照样敢卖。房管所鲍姓所长表示安排人再去查处一次”。 据专家分析，翰海·航城”项目只有几栋楼刚打地基就敢于对外大面积公开发售房屋，按销售人员所讲，第一次和第二次开盘就销售了2600套，再加上第三次开盘的720套，总共已卖出3300套，按平均每套100平米、均价5500计算，开发商预计收取18亿元购房款。其巨大的风险之处在于，未批先建、先售的“翰海·航城”项目能否获得《商品房预售许可证》还是未知数。一旦这样，众多购房者将遭受巨额损失，进而可能酿成群体性事件，严重危及尉氏县社会稳定。 1995年1月1日起我国开始实行商品房预售制，尽管争议颇多，这项被称作我国房地产市场基础制度之一的制度目前已经历了18年。有关人士表示，自预售制实行以来，根据相关法律规定，开发商要取得《商品房预售许可证》的条件并不严苛。在这种情况下，如果政府部门不作为、监管不力，或滥开预售许可的口子，开发商很容易将房地产的建设风险转嫁到政府头上。近年来在我国房地产市场上，不断发生烂尾楼项目和开发商卷款逃跑的事件，即表明其潜在的巨大风险和隐忧。  |
